Впервые за несколько лет стоимость российской недвижимости в 2020 году существенно выросла. Почему в стране внезапно, да еще во время кризиса, возник ажиотажный спрос на жилье, как это связано с изменениями в системе ипотечного кредитования и реформой долевого строительства, и главное – можно ли наконец считать, что цены снова остановились?
Продажи жилья в России, по единодушной оценке застройщиков и отраслевых аналитиков, в 2020 году росли двузначными темпами. В целом по рынку идет 25-35-процентное превышение темпов продаж по сравнению с плановыми, констатирует Артем Таболин, директор по инвестициям и экономике крупной строительной компании из Краснодара «ЮгСтройИмпериал».
Основным драйвером для рынка стала программа льготной ипотеки со ставкой 6,5% годовых для приобретения первичного жилья, объявленная еще весной, во время первой волны коронавируса. Первоначально срок льготной программы был определен до ноября, что заставило многих россиян, которые давно планировали покупку жилья, поторопиться с решением. Затем правительство продлило действие программы до 1 июля следующего года. Кроме того, была существенно повышена верхняя планка по стоимости жилья, подходящего для участия в программе: для столичных регионов она составляет 12 млн рублей за квартиру, для остальных – 6 млн рублей.
Очередной рекорд по выдаче ипотеки был зафиксирован уже по итогам десяти месяцев – с января по октябрь российские банки выдали более 1,3 млн таких кредитов на 3,2-3,3 трлн рублей. Это превысило как прошлогодние показатели, так и прежний максимум (3 трлн рублей), зафиксированный в 2018 году. А учитывая то, что весной из-за карантина выдача сильно просела, во втором полугодии в России происходил настоящий ипотечный бум.
Значительная часть кредитов на покупку жилья пришлась на льготную семейную ипотеку (при рождении в семье второго и последующего ребенка после 1 января 2018 года действует льготная ставка 6% на весь срок действия кредитного договора). На 1 октября объем выдачи семейной ипотеки составил почти 153 млрд рублей, или около 58 тыс. кредитов.
Новые стимулы для рынка жилья подтолкнули вверх цены на квартиры, которые начиная с кризиса 2014 года росли в лучшем случае в границах официальной инфляции. За 11 месяцев, констатирует вице-президент инвестиционной компании QBF Владимир Масленников, стоимость квадратного метра в московских новостройках поднялась на 24,4%, для Санкт-Петербурга прирост аналогичного показателя составил 29,8%.
Синергетический эффект
Влияние льготной ипотеки на поведение цен на квартиры признают все эксперты. Сработала известная закономерность: низкие ставки по ипотеке компенсируются ростом стоимости жилья. Однако в России в 2020 году этому поспособствовали и другие факторы. В частности, отмечает Владимир Масленников, свою роль сыграло снижение доходности банковских продуктов до исторических минимумов – ставки по вкладам тоже упали до минимальных вслед за ключевой ставкой ЦБ.
Кроме того, в прошлом году во время кризиса на нефтяном рынке существенную просадку демонстрировал рубль. Со следующего года доход по банковским вкладам свыше 1 млн рублей будет облагаться дополнительным налогом. «Перечисленные факторы привели к существенному оттоку капитала из банков. Россияне переводят сбережения на фондовый рынок и в другие инвестиционные инструменты, например, недвижимость», – констатирует эксперт.
Можно вспомнить, что в конце 2014 года граждане, спасая сбережения в рублях, тоже стремительно скупали квартиры и оформляли ипотеку. Но тогда скачка цен не произошло, в том числе потому, что рынок был хорошо насыщен ликвидным жильем. Теперь же спрос явно превысил предложение, в особенности качественное.
На рынке жилья сейчас наблюдается локальный дефицит, отмечает Геннадий Салыч, председатель правления банка «Фридом Финанс». Он приводит статистику агентства недвижимости «Бест-Новострой»: в ноябре предложение квартир и апартаментов всех классов в «старой» Москве составляло около 1,9 млн кв. метров, тогда как годом ранее этот показатель находился на уровне 2,9 млн «квадратов». «Ключевой драйвер роста стоимости квартир – существенное превышение спроса над предложением. Такой ажиотаж был обусловлен двумя основными факторами: доступная ипотека, плюс в условиях нестабильности экономики, валютных, сырьевых и иных рынков недвижимость является наиболее стабильным и привлекательным направлением», – подтверждает и Артем Таболин.
К возникновению ажиотажного спроса привел целый комплекс факторов, добавляет Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной недвижимости платформы «Авито Недвижимость». Помимо льготной ипотечной программы, на стоимость квартир повлияло расширение программы материнского капитала и увеличение соответствующих выплат, снижение ипотечных ставок в сегменте вторичной недвижимости, а также экономические последствия пандемии – уменьшение ставок по депозитам и ослабление курса национальной валюты.
«Ипотеку брали с расчетом сэкономить, – говорить Артур Меркушев, директор аналитического отдела портала Dominfo.ru. – Взять кредит по выгодной ставке удалось, но радоваться долго не получилось. Большой спрос на квартиры спровоцировал подъем цен на ремонтные работы. Ремонт квартир по сравнению с прошлым годом подорожал на 18%, самые востребованные услуги: отделочные работы, строительно-монтажные, электромонтажные, установка и ремонт дверей и замков, укладка плитки. Вырос спрос и на поклейку обоев – за последние полгода на 38%. Стали дороже и товары для благоустройства дома. Чтобы обустроить купленное имущество, россиянам придется сильно потратиться».
Отрасль стратегической значимости
Стоит вспомнить, что сравнительно недавно в России началась реформа долевого строительства, предполагающая переход застройщиков на механизмы проектного банковского финансирования с использованием специальных эскроу-счетов вместо возведения жилья на средства, собранные у дольщиков. При переходе на новую систему объем выдачи разрешений на строительство снижался (что и вылилось в сокращение предложения на рынке).
Кроме того, банки предоставляют застройщикам средства не бесплатно, поэтому рост цен на квартиры ожидался экспертами давно. Поэтому главной целью программы льготной ипотеки можно считать поддержку застройщиков, отмечает Геннадий Салыч, приводя в качестве примера показатели крупнейшего девелопера Москвы – группы ПИК. По итогам трех кварталов ее продажи недвижимости выросли на 25%, до 208,7 млрд рублей, а чистая прибыль увеличилась на 87,1% в первом полугодии, составив 18 млрд рублей.
Застройщикам, констатирует Дмитрий Ферапонтов, старший преподаватель факультета банковского дела университета «Синергия», были созданы достаточно комфортные условия как в части спроса на их объекты, так и с точки зрения регуляторики, поскольку до конца текущего года действует постановление правительства об отмене штрафов и неустоек за задержку сроков передачи ключей дольщикам, указанных в договоре. Строительная отрасль, можно сказать, была одной из первых, кого решило поддержать государство во время кризиса, подчеркивает эксперт.
Последний приют для сбережений
Что же касается дальнейшего поведения цен на жилье, то здесь у экспертов нет общей позиции. Точнее, спор идет о том, будут ли они какое-то время расти и дальше высокими темпами, или же рынок нашел некое новое равновесие. В том, что принципиального снижения цен уже не произойдет, уверены почти все.
Цикл подорожания завершился, считает Александр Воскобойников, председатель правления группы финансовых компаний «Банкербук». По его мнению, рынок сбалансировался: цена на вторичное жилье выросла на 20-25%, на первичное – примерно в полтора раза, и предпосылок к дальнейшему росту уже не заметно. Владимир Масленников также полагает, что в 2021 году снижение спроса на жилье неизбежно – следовательно, у девелоперов не будет возможности и дальше поднимать цены. Впрочем, снижение стоимости жилья тоже маловероятно.
В ближайшей перспективе цены на жилье продолжат рост, однако его темпы уже в первом полугодии 2021 года, скорее всего, замедлятся,
считает Дмитрий Алексеев из «Авито Недвижимость». В сегменте первичной недвижимости, по его мнению, положительная динамика составит не более 7%, а в категории вторичной недвижимости она снизится до уровня инфляции. В первом квартале, добавляет Геннадий Салыч, можно ожидать сохранения высокого спроса на недорогое жилье, однако в дальнейшем серьезным риском становится падение цен и первичного, и вторичного рынка в случае завершения программы субсидирования ипотеки летом 2021 года.
Однако представители строительной отрасли уверены, что потенциал роста цен на жилье еще довольно серьезный. До завершения льготной программы в следующем июле нынешний цикл роста цен однозначно не завершен, считает Артем Таболин. Более того, добавляет он, если учитывать тот факт, что застройщикам вменяется в обязанность строительство социальной инфраструктуры, то дальнейший рост цен неизбежен, так как затраты на «социалку» непременно будут заложены в цену продаваемого квадратного метра.
Цикл повышения цен на жилье не закончен – в 2021 году можно ожидать увеличение стоимости жилья на 15% в целом и на 20% в сегменте индивидуального строительства, считает и владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. Способствовать этому, по его мнению, будут прежде всего финансово-экономические реалии: в условиях обесценения сбережений люди выбирают единственное решение – инвестиции в недвижимость. Именно это, подчеркивает девелопер, провоцировало рост цен на жилье в 2020 году и будет вызывать его и дальше.